车位紧张纠纷增多小区停车位究竟属于谁

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车位紧张纠纷增多小区停车位究竟属于谁

AUTO.SOHU.COM 2003年11月18日16:15　

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　　随着越来越多的人成为有车一族，小区的车位也显得越发紧张，围绕着小区停车位而引发的纠纷也越来越多。究竟谁是小区停车位的真正权利主体？业主购买了停车位每月还应不应该缴纳停车费？停车位的收益应该归谁？这都是应该弄清的问题。

　　小区地上停车位

　　目前小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地上停车位。

　　小区地下停车位

　　小区地下停车位可以划分为两种类型：一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该车库的每一个停车位都可拥有独立的产权。按照目前北京市的有关规定，这种室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。如果选择按实际占用面积方式的，合同中应约定另有公用建筑面积的部位名称、面积；如果选择按实际占用面积加分摊的公用建筑面积方式的，合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积、分摊系数、分摊的公用建筑面积。此类停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

　　小区地下停车位的第二种类型，是建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立的产权证。实践中有的开发商主张这种停车位归自己所有，这种说法缺乏基本的法理基础。首先，取得停车位的房屋所有权证的前提条件是拥有相应的土地使用权，而该停车位并没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内。因此，该停车位不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。其次，该地下停车位由于不具有独立产权资格，其建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，其有权收取一定的车辆看管费用。

　　另外，对于将民用建筑中作为规划中人民防空工程的地下室用于停车使用的，必须取得政府职能部门—人民防空办公室的批准。经批准后，由作为投资者的开发商经营管理，停车位收益归开发商所有。

　　北京炜衡律师事务所律师杨明