上海腐败案引发的汽车城用地难题-搜狐汽车

　　2006年10月月24日总第57期　每周二刊出往期　发刊词　主持人：陈映璇

合资双行线

自主进行曲

沙龙：人。车。事

轮上风格

中国汽车50人物志

精彩导读

陈良宇案件不久前引发出上海 F1 老总郁知非的违规征地，可谓搏动了中国汽车业建设的又一根敏感神经。
目前，中国的大小汽车厂、汽车园区无不都在扩建征地中。而土地资源又是国家第一位宏观调控的资源，相信陈案绝不是中国汽车业的特例。如何协调土地和汽车发展的矛盾难题？

·中国汽车业存在对土地的严重浪费

·关键还是土地出让价格太便宜土地出让金没有把社会成本算进去

·某三大集团和某跨国车商合作时竟把土地无偿划拨

·汽车项目圈地--抵押贷款--商业地产增值的资金链条

·下一个圈地热：试车场

·汽车用地扩张背后说到底是土地成本问题

·汽车城是人造景点长远来看是饮鸩止渴

·产能过剩的问题根本就在于汽车用地价格太低

本期嘉宾

贾新光：搜狐汽车首席评论师

沈小雨：财经时报《汽车新财经》主编

贾可：汽车商业评论主编

我要评论
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上海腐败案引发的土地和汽车发展难题

嘉宾影像	历史-人物-事件归来总是一幕一幕我们如此看待……
贾新光	第一幕：中国汽车业存在对土地的严重浪费
	我认为，中国汽车工业在四个方面对土地的浪费非常地严重，第一个，是所谓的汽车园区或者汽车城，现在还有叫零部件园区等等。这些所谓园区或者汽车城它占地往往都在几平方公里到几十平方公里的规模。应该说开发者在获得这些土地时，地价是很低的。这个东西在世界上没有先例的，全球发展汽车工业没有这么做的。第二点浪费，就是汽车厂家，拼命扩产，问题是：扩产征用的土地当中有一些并不是真的用于扩大产能，而是为了拿地。因为我参与过一个公司的项目，他说要搞大客车，大客车有一两万平米的厂房就差不多了，一开始也不要太大，他非得去拿了两平方公里，而且拿到手里再不提大客车项目了。第三，现在全国大概有 500个所谓的类似亚运村汽车市场的有形市场，北京就将近20多个，实际上连苏辉（亚运村市场总经理）自己都早就说亚运村这种模式不能再继续下去了，它属于90年代初创造的，那个时候需要这么一个有形市场，后来发生种种变化以后，大规模有形市场已经不再适应。最大的要几十万平方米，而且北京市应该有将近20个。第四个方面，中国的汽车销售 4S店，世界上属中国最大，最豪华，大家公认，连普通老百姓都看得出来。其中之一就是占地非常大，最小是一万米，大一点的两三万，甚至四五万……[全文]
沈小雨	第二幕：关键还是土地出让价格太便宜土地出让金未把社会成本算进去
	沈小雨：汽车城的大量征地跟国家现在提的发展战略是背道而驰，过去单纯强调GDP，只要你把产值做大，GDP就上去了。　　现在最可怕的一个问题就是不计成本，土地出让金没有把一个社会成本算进去。　　比如说由于你的征地造成的绿色GDP可持续发展的这部分，由于玩赛车也好，　　现在政府在计算土地的价格的时候，只算生产一台车整个链条能带动多少人就业，却没有计算生产汽车也会造成的污染和其他的一些社会问题。　　它的前进是以社会成本为代价的，大气污染、二氧化碳、臭氧层的破坏等等。现在发达的国家已经意识到，但是我们欠发达国家就想追求一个更快的致富的办法，因此他只计我们说实物成本，不计社会成本，在这种情况下，我们相信郁知非的事情可能是交了土地出让金了。所谓非法和合法不存在，只能是违规，比如国家政策不允许你干这个用途，但是一定想办法绕过这个规定，一定是合法的。否则完全非法，这几乎是不可能的，他就是造也造不成非法，只要陈良宇批了，他就是合法。陈良宇有没有权，那是另说，给他权利就是合法的，但是是违规的，规定不允许批……[全文]
沈小雨	第三幕：某三大集团和某跨国车商合作时竟把土地无偿划拨
	沈小雨：这件事情的产生和发展，国家也有很严格的土地政策，举一个简单的例子，某三大集团跟某跨国车商合作的时候，政府为了促成这个事情，政府就把靠近该集团一块非常好的地无偿地划拨给他，而且很自豪地说为了支持该汽车集团的发展。　　但是这个成本是谁掏。　　按照国务院的规定，这如果是一片农田的话，要把它作为商业用途，土地出让金，比如你用这块地，你交的这个钱，我必须要重新在类似地方再开垦这个农田，要达到这个农田的标准。按照国家规定的。　　但是如果是无偿的话，对不起，等于我不收你土地出让金，如果不收的话，拿什么钱另开一块田地，补偿这个田地呢？可能就是动用纳税人的钱。说清了，就得政府补贴，不正当竞争。说重了，叫挪用公款，这个公是公众的款，本来应该给老百姓补偿这块地的，更有甚者就是襄樊那个地方，我们采访的时候讲，我们怎么支持，我们把最好一块地给某某汽车集团了，无偿给他了……[全文]
贾可	第四幕：汽车项目圈地--抵押贷款--商业地产增值的资金链条
	贾可：当时一些评论认为吉利要发展规模，往大做的气势非常可嘉。后来跟一些专家也议论过这个事情，是吉利造血的手段，在兰州、湘潭或者其他地方，圈这么多地，这个地一圈就是几万几千亩，特别像在兰州、在湘潭，你说它成本低，现在在那儿造车，也许是长远的考虑，零部件的配套，工人的培训，包括未来汽车销售的长途跋涉。这种成本算起来不低的。　　为什么要这么做，现在我自己的一个想法实际上是中国商业界20年来通常的规则，就是靠这个东西可以到银行搞抵押贷款，能够给自己输血。这样的事例非常多。我以前采访科龙的顾雏军，他是在江西南昌圈了二千五百亩地，在扬州是一千一百亩，在珠海、宁波，全国很多地方圈了很多地，所以人家说他是地产大颚，不是空调大王。他所拥有的地非常多，他的目的也是为了融资造血的功能，把这个地拿过来以后，通过银行抵押贷款，能够能赚很多钱，并不是把钱拿走，是为产业服务，但是这个手段是很常规的，中国特色的手段，能够看到这个地，用来发展自己的生产。　　即使这些地一是能融到资，另外这些地产是很容易增值的，未来时间上地是比较容易增值的。现在是工业用地，也许当某一天这个地方发展好了，很容易把工业用地变成房地产用地，那样的话，增值潜力就更加大了……[全文]
贾新光	第五幕：下一个圈地热：试车场
	主持人：现在好象有一个新的势头，各大汽车厂都在建设试车场，这个又是大面积的征地？　　贾新光：现在一说开发了，有的开发中心一批一平方公里，两平方公里，就这么热，下一个热就是试车场热。国外的试车场也可以，是在偏远荒僻的地方建，不会在上海那样的地方建。现在实际上是土地出让以后，收入多少，都用来干什么，没有人去查。仅仅土地出让金收取本身就有很大的漏洞，所以为什么在土地方面，批地方面出那么多问题，这里可操作的空间太大了，等于是政府官员都喜欢批地，批地以后有好处，贪污贿赂都跟这个有关系。就这些问题造成了用地上根本上不讲究。比如我去德国宝马，宝马最近新建了一个开发中心，他的开发中心的地是早就买下来了，宝马在慕尼黑开发中心那个地早就买下来了，他是做战略发展预备的，后来有开发中心的需要了，再把这个地就是他的地，他开发建了一个中心。我们这儿一说什么事就拿项目去套地。　　主持人：听说上海在建，一汽也在建，很多大一点的汽车公司都在建。　　贾新光：那占地非常厉害。一个环道就是五公里，圆周五公里起码得一两平方公里。还有配套的检测，耗资更大。一平方公里在国外可以干四五十万辆车，我们国家一平方公里干个二十万多一点就可以了，甚至有的到不了。因为土地无偿使用，对土地浪费非常严重，再加上这里腐败的问题，这个不知道，要调查再说……[全文]
贾可贾新光	第六幕：汽车用地扩张背后说到底是土地成本问题
	贾新光：说到底还是工业用地便宜。　　沈小雨：因为从工业用地改成商业用地，土地附加值就增加了。因为工业用地的附加值是较低的，商业用地是最高的。你是商业用途可以出租，工厂不可以出租，除非库房可以出租，但是这个很小了。　　汽车用地扩张背后，说到底是土地成本问题。这个成本第一还是我们谈的实物成本太低，几乎无成本，政府只要一句话就拿过来了。　　第二个还是社会成本，就拿上海郁知非这个事情，本来这些东西是商业行为，政府不应该干预，征地可以，该多少钱拿多少钱。但是政府想办法在里扔了26个亿，郁知非筹措了一年F1大赛参赛费是1.7亿，签了7年，将近10个亿，将近40个亿，又有50亿，这50个亿要求F1赛场每天进几百万才能弄清楚。　　贾可：郁知非这个地，陈良宇做这个事肯定是商业上的利益，各方面存在着才能获得这样的违规操作，否则的话何必冒着违规操作的后果呢。中国的政府，中国的地是国家的，当然集体是属于集体的，中国有这样的政策。　　在国外，那就是由开发商或者是造汽车园或者造汽车城的人一家家来谈，除了用于公益事业比如国防事业由政府出面，比如我要拆贾老师或者沈老师家的店，咱们商量一个补偿办法，你同意不同意，如果不统一，我没折。　　在中国来说，只要开发商或者汽车商想征这个地的话，政府那边行文，根据国家给地区分类，某个地区多少钱的补偿，从上到下压制，某种程度上，是政府的权力太大，使得征地相对容易了，不行的话强制拆迁或者强制征你的地。　　农业用地变成商业用地比较难，有一个工业用地的翘板，有的政府手伸得过长，直接变成商业用地也可以。　　政府征这个地的时候也许有的政府振振有辞，或者有的地方经济的发展或者什么。但是更多的还是某种程度上开发商或者想用这个地的商人们获得的利益更大或者政府获一点小利。政府的某些官员有一些灰色收入，更多的是用这个地的人获利……[全文]
沈小雨	第七幕：汽车城是人造景点长远来看是饮鸩止渴
	沈小雨：回到刚才的问题，汽车城或者汽车园区或者什么。这有一点我们批评的叫人造景点。大家去别的旅游胜地，去不了，怎么办？搞一个萎缩的，世界公园，一去游遍全世界，有一个假的金字塔，让你过过瘾，你真正去过以后，那种壮阔不一样。赝品是很粗糙的赝品，汽车城就是一个代表。　　它不是历史性的，比如说一个商业的形成，比如底特律形成一个汽车城，由于历史，交通比较方便，很多外国人到了美国以后，到那个地方去，加上有历史需求，使得你在这里造汽车，我可能在那边造车箱的。　　中国大搞汽车城，大家都在强调这种做法可能对发展当地的经济有好处，但是实际上长远来看是饮鸩止渴，没有任何好处。占地，你的社会成本还没有付，到时候要付，因为我们现在还没有来得及做好准备，迎接汽车消费的到来，所以有井喷，大家欢呼中国汽车工业的春天到了，其实远远没有，没有经过汽车市场的厮杀，没有市场严酷的选择，谁给它胜利。你现在盲目地说我为了争得头筹，通过行政资源不体它，往上贴肉，给它补标什么，最终是虚判，不是真实的，没有这个竞争力。比如这么多人到上海看F1，有多少是自己花钱去的，很多都是丰田这儿请，那儿请去看的……[全文]
贾可	第八幕：产能过剩的问题根本就在于汽车用地价格太低
	贾新光：地的问题现在来看，比如前一段讲汽车产能过剩的问题，核心在哪，就是地很容易拿到，地控制不住，地方政府要发展汽车工业，在外国想发展发展不了了，现在有人投资了。现在地方政府说我有地就可以了。现在资金太容易了，有了地以后就可以抵押资金了。你要想控制产能，你把地按真实成本让它来，他就不拿了。资金现在我们国家的利息太低，所以资金很便宜，而且现在贷了银行的款不心疼，还不了也没关系。　　贾可：把地再给。　　贾新光：地、钱占地以后，后面怎么样，不管了，所以后面的风险都集中在国家身上。　　沈小雨：关键是总搞调控，今天出来一个政策调控，明天出来一个政策调控。他错就错在自己不计成本，两大成本没有计，斤斤计较的是实物成本，没有计较社会成本，但是是一定要付的……[全文]