记者昨日请有关人士解读《北京市城市房地产转让管理办法》

　　昨天下午，在市国土资源和房屋管理局举行的《北京市城市房地产转让管理办法》（以下简称《办法》）出台新闻发布会上，针对一些买房人关注的问题，记者请市国土资源和房屋管理局副局长李燕飞、市场一处处长陈同顺、权属处处长程十春、法制处处长丁世华作了解读。

　　问一：对买房人而言，按套内建筑面积买房和以往按建筑面积买房相比，有什么区别？好处在哪里？

　　答：以往按建筑面积买房，建筑面积包括套内面积、公摊面积，而往往有一些不良开发商在公摊面积上进行暗箱操作，让买房人在入住的时候建筑面积误差在约定范围内，减少套内面积，使公摊面积变大，为此而产生的纠纷层出不穷。而套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作，买房人对所购买的房屋面积心里有谱，不再吃亏。

　　问二：按照《办法》，12月1日开始，是不是所有的商品房都要按套内建筑面积卖房？

　　答：12月1日起（含12月1日）拿到预售许可证的商品房都要按《办法》规定的方式进行销售。根据《办法》，按套内建筑面积卖房，只限于预售商品住宅项目。12月1日拿到预售许可证的新商品房项目、写字楼、办公用房、商铺等仍可以按照套内建筑面积卖，也可以按照建筑面积或者按照套卖，但预售商品住宅项目必须按照套内建筑面积卖房。

　　这意味着目前已经拿到预售许可证、已经开始销售的住宅项目或在12月1日以前拿到预售许可证的住宅项目仍可以按建筑面积或套内建筑面积或套这三种销售方式中的任何一种卖房。

　　问三：经济适用房是不是从12月1日起，也按套内建筑面积卖房？

　　答：经济适用房是商品房的一种，12月1日起拿到预售许可证的新经济适用房项目———无论是新审批的经济适用房项目，还是老经济适用房的后期，都必须按套内建筑面积卖房。

　　问四：按套内建筑面积买房，公摊面积还要不要？以后开发商盖房，会不会公共部分如过道、走廊、电梯间越盖越小？

　　答：按套内建筑面积买房，并不等于买房人不承担公摊面积，只是计价方式上作了改变，建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明，产权登记和物业管理费的收取等都不受影响。

　　买房人也不用担心公共部位开发商会越做越小，一方面，现在已经是买方市场，如果开发商不注意品质，把公共部位做得越来越没有品质，买房人不会选择他的房子；另一方面，走廊、电梯间等公共部位都有设计规范，如果开发商“偷工减料”，规划部门不会通过他的方案。

　　问五：按套内建筑面积卖房，会不会引起商品住宅单价上涨？

　　答：按套内建筑面积卖房，总价不变，只是计价方式变了。表面上看，单价是上涨了，但由于计价面积的减少，购房人实际负担的总房价款是不变的。就像买肉，可能连毛带皮花一块钱买一斤，但这一块钱中真正能吃的肉可能只是8两，现在改变了方式，就买8两肉，花的钱是同样的。

　　问六：既然按套内建筑面积卖房不等于买房人不承担公摊面积，那么，开发商在卖房的时候，对公摊部分应不应该公示买房人？

　　答：按套内建筑面积卖房，开发商照样应该把公摊部位、用途以及预售面积告知买房人。按《办法》规定，开发商在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况，公示分摊的内容有：被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的部位。

　　尤其值得提醒买房人的是，《办法》对物权作了相应的规定，明确房地产转让时，相应的公用部门、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。这就意味着：车库等住宅的附属物等如果开发商在卖房的时候没有公示是不分摊的，这些住宅附属物的产权就归买房人共有。如果开发商在入住的时候，让你和其他业主买车位，你和其他业主就可以一起主张自己的权利。

　　问七：预售商品住宅按套内面积买房避免了面积“缩水”问题，其他按建筑面积预售的商品房如商铺、写字楼等，买房人如何保证不在公摊面积上吃亏？

　　答：《办法》在全国首创了按建筑面积卖房，两个误差限制“面积猫儿腻”的做法。按该办法规定，按建筑面积计价的预售商品房，预售合同中必须写明两个误差：建筑面积误差和套内建筑面积误差，以此来防止套内建筑面积“缩水”。

　　问八：在上海、深圳等地，商品房只有多层封顶、高层结构完成三分之二才可以预售，按新规定，北京市的商品房达到什么条件才可以预售？和121号文件规定的“多层封顶、高层结构完成三分之二”有什么联系？

　　答：按新规定，过去北京房地产市场常见的大坑都没挖，就开始卖房的现象将不再重现。从12月1日起，预售商品房，只有交付全部土地出让金并取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，并投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并且确定的竣工日期在市国土房管局即将在10月相继公布的预售最长期限内的商品房项目才可以开始卖期房。而121号文件规定的是“多层封顶、高层结构完成三分之二”是央行规定的买房人可以做按揭贷款的条件。商品房可以开始预售了，但并不意味着可以做住房贷款。

　　问九：外地人买房可以享受和北京人一样的待遇了吗？北京人买房还用带户口证明吗？

　　答：新规定取消了对房地产转让受让人的身份限制。外省人士在京购买商品房不再办理审批，只要持合法有效的证件就可以直接购买商品房。同时，北京人买房也不用再拿户口本，持合法有效的证件就可以直接购买商品房。

　　问十：《办法》规定，本市商品房面积测绘实行市场化，商品房预售和竣工后，开发商可以委托有资质的测绘机构测绘。测绘数据有出入，谁对买房人承担法律责任？

　　答：《办法》规定，买房人查询面积实测技术报告书，开发商不能拒绝。一旦房屋面积与事实不符合，如果是由于测绘技术引起的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位。

　　问十一：不具备入住条件却让买房人入住而引发的纠纷在北京楼市常见，商品房达到什么样的条件才可以入住？

　　答：《办法》明确了入住条件：第一，必须取得建筑工程竣工验收备案表；第二，必须取得商品房面积实测技术报告书；第三，预售合同中约定的其他交付条件。同时，开发商应当在交付的7日前书面通知买房人。

　　问十二：买了房却迟迟拿不到产权证是许多买房人的心痛。新办法简化了办理产权证等手续，12月1日以后，买房人办产权证需要多少时间？

　　答：买房人只要交齐办证资料，20个工作日拿到产权证。

　　■漫画/谢峰