物权法实施 小区租售停车位问题仍待解

　　　今年１０月１日起实施的《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　在《物权法》出台实施以前，全国各地普遍存在“小区物业部门将公共车位出售或出租给业主从而谋取经济利益”的现象。因小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路上的车位收费问题而引发的纠纷已成为社会各界关注的热点。如今，《物权法》已经出台，今年小区物业部门还能继续出售或出租公共车位吗？遇到这个问题时，业主该如何维护自己的合法权益……针对广大读者关注的这些热点问题，本报对各地的相关报道进行了综合整理。

　　［各地扫描］

　　苏州公共车位收费需经二分之一以上业主同意

　　将于２００８年１月１日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》规定：物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；不得擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　杭州租售居住区公共车位罚款

　　今年３月１日起施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》规定：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款。

　　广州广大业主准备维权

　　目前，随着《物权法》的实施，广州多个小区的业主表示将尽快到房管、规划部门查询小区什么地方属共有，什么地方属专有，并据此为提出诉讼做准备。

　　广州的孙先生近日和很多小区业主一样陷入了“车库难题”——小区原来每个车位月租仅４００元，但上月中旬，发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个３０万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。孙先生觉得不可接受，他当时就打算提出诉讼，但想着《物权法》未实施，考虑到法律的适用性，他说服其他业主，等１０月１日后再“统一行动”。“现在，时候到了”。他说，他们会尽快查阅相关资料，做好准备再提出诉讼。

　　在１０月１日前，广东省社科院就《物权法》举办了一次公开论坛。广州市国土房管局物管处处长杨承志表示：“目前关于车库等共有物权的讨论很多，但很多意见都是从自身所处阶层的利益考虑的。”他希望司法部门早日提供一个方向，也表示“欢迎业主通过司法途径维护自己权利”。

　　值得留意的是，《物权法》实施当天，广州市房管局就出台了《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，文中重申了《物权法》关于保障业主共有权的精神。

　　广东省政协委员王则楚表示，业主应该细读相关通知，遭遇权利被侵害的疑惑时，可及早向房管部门提出“建（构）筑物区分所有权的测绘”，根据结果判断维权的途径。他说，业主们在维权前，一定要先弄清楚“到底拥有什么地方的物权”，同时可要求房管部门对此作明确登记。

　　南京　法院判决地下车库归业主共有

　　２００３年１１月１２日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。这是《物权法》实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。

　　星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。１９９８年９月，开发商在申报时，南京市规划局要求其按规定配建停车库。小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有５９个机动车泊位。

　　开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的３７个，其余车位则被小区物管公司以每月２５０元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　２００３年６月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

　　２００３年１１月１２日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　［专家观点］

　　公共车位归车主共有

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明在接受媒体采访时表示，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的共有道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。

　　［社会呼声］

　　《物权法》的法律盲点

　　“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师接受媒体记者采访时说。大多数业主寄希望于已实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。

　　涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地上停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。

　　陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

　　毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点。“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”

　　法律条文应细化

　　“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”

　　王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”

　　王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”

　　复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”