物业代客泊车？寻求小区停车终极方案

　　小区的停车难、通行难、秩序乱，引发了涉车案件和各种人际纠纷的上升，已成为车主日常用车最大的困扰之一。如何寻求解决小区停车问题的良方成为专家、物业、开发商、甚至媒体与公众共同探讨的问题。本报将了解到的上海与江苏地区各小区解决停车难的几种方案进行大比拼，共同寻求小区最佳的停车方案。

　　上海篇

　　方案1： 停到隔壁小区或附近公共场所

　　普及率：★★★ 评价分：60分

　　新市南路上的一个居民住宅区属于老式住宅小区，因此固定停车位较少，多数车辆都是自行找空位停车，而随着小区内不少业主相继购车，每天的停车问题就成了有车业主每天需要伤脑筋的事情。

　　记者下午6点在该小区内看到，几乎所有较为宽敞的道路上都已停满了私家车，就连小区门口的一条供车辆和居民出入的道路一侧也停满了各式各样的私家车。

而这样的情况让刚买车不久的王小姐不得不将车停到了隔壁小区内，虽说费用都一样，但是毕竟不是在自家小区，需要用车时就让人感觉不方便，“每天上班都要走一段路去隔壁小区提车，下班停车后还要走一段路才能回家，说实话真是很不方便。”王小姐无奈地说。

　　“每天下班找停车位是最让人头疼的事情，只要稍稍晚一些，就别想在小区里找到停车位了，只能在其他小区或是马路边找停车的地方。有好几次下班都找不到停车位，我只好把车停在小区外面，最后还让别的车给擦伤了，可是小区物业也不管，保险公司也不能给予理赔。”另一位小区业主陈先生气愤地向记者展示了他车辆右前门处的擦伤痕迹。

　　据永乐苑业主反映，因为没有车位，在物业的提示下，他们经常将车停在小区内的杨波小学门口的窄道上。“车子是相对安全的，但也要早点回来抢车位。”车主吴女士告诉记者，“如果遇到学校放学，停车还是要非常谨慎的，我们车安全了，但对学生而言我们占的是他们活动的空间。”

　　方案2： 租借车位先签定20年停车合同

　　普及率：★ 评价分：20分

　　上海虹口区爱家豪庭是2007年才正式入住的小区，但是小区内业主最近却发现，物业对小区内停车的收费采用不同的收费标准。据不少业主反映，有的每月只需要支付150元的停车费，而有的业主则每月要支付300元的停车费用。

　　在接受记者采访时物业表示，这种不同的收费标准是为了缓解小区车位紧张的一个制度。根据物业的介绍，缴纳150元月租费的业主都是一次向物业租借车位20年并付清款项的业主，物业首先满足这部分业主的权利，而每月缴纳300元停车费的业主，物业则根据临时停车来算费用。“没办法，小区的车位实在紧张，只能靠这种方式来进行解决。”物业的工作人员在接受采访时这样表示。

　　这种方式涉及变相违规。记者了解到，爱家豪庭物业这种20年起租的方式并不能得到自己小区业主的认同，更加无法推广。最关键的是，在《物权法》出台后，规定小区地面车位属于全部业主共同拥有，这种将业主分等级的做法明显违反相关物权法的规定。所以从目前的情况看，这种方法还有待商榷。

　　如果小区要收取不同的停车价格，那么应该对一些非小区业主占据停车位采取不同的收费政策，物业可以通过挨家挨户的调查来确定是否存在非小区业主占据车位。而如果全是小区业主，采取不同收费则欠妥。物业应该采取其他的方式来缓解类似的矛盾。

　　方案3： 借用小区绿化带、消防通道

　　普及率：★★★★ 评价分：10分

　　位于延长西路上的永乐苑小区内，停车难的问题十分突出。尽管小区物业已尽可能地为业主提供停车位，但依旧无法满足业主需求。据该小区的物业相关人士介绍，本来规划的100多个停车位，如今却要容纳500台车辆的停放。

　　有不少业主若下班晚些，就无法在小区里找到停车位。不少业主只能在小区内“见缝插针”，占用小区的绿化带，甚至有些车主只能将车辆停在竖立着明文规定不得停车的消防通道内。不仅影响了小区的绿化环境，更为小区的消防安全埋下隐患。

　　“这么多车停在消防通道上，消防车都开不进来，万一小区里着火，后果真是不敢想象。”一位小区业主担忧地说。但是，这些车主也有他们的理由：“我们都是交了物业停车费的，没有地方停车也就只能停在消防通道上了，而且物业也是默认的。”据悉，永乐苑小区的停车收费有两种：一是固定车位的收费，为每月120元；二是无固定位的小区停车费为每月60元。每月缴纳60元的车主只能往绿化带、消防通道上停。

　　据记者了解，不仅永乐苑，浦东的杨高中路的绿地泾南公寓也有类似情况。业主任小姐表示，很多车辆经常停泊在小区绿化带里，将绿化带碾压出多道深深的车轮沟槽，实在让人痛心。而对于业主类似的投诉，物业公司睁眼闭眼就过，有的物业公司甚至表示，这些车主都是缴纳了停车费的，属于合法停车。

　　对于小区业主占用绿化带停放私车的现象，汇业律师事务所汤淡宁律师表示，这侵害了全体小区业主的利益，影响了小区居民的生活环境。在《物权法》中，这样的情况，可以由小区的业主委员会去进行维权或是起诉。

　　上海市停车服务业行业协会一位相关工作人员表示，占用消防通道和绿化带的确影响了小区全体业主的利益，但是由于业主购车人数的增加，对小区停车位的需求也在不断增加，即使占用了绿化带或是消防通道，也实属无奈，目前还没有政府部门能对占用消防通道等行为进行处罚。

　　方案4：物业帮忙“代客泊车”

　　普及率：★ 评价分：40分

　　20多个固定车位，最多时要停放60多辆轿车，上海黄浦区华教大厦是一栋独立的大厦，业主停车难问题较突出，为了缓解小区的停车难问题，小区物业动足脑筋，借鉴一些饭店的做法，让业主回家后把私车钥匙留给保安，由保安负责停车，将车辆统一、高密度地停放，以期能高效率地利用小区十分有限的停车空间。

　　记者近日在该小区看到，停放过后的两辆车之间的距离仅能容一人横着走过，倒车的难度可想而知。记者看到，在小区物业的办公室的墙上有着众多的小区业主的车钥匙。物业介绍，在小区内帮助业主停车的是一位有着数十年驾车经验的老师傅，而在停靠过后，20多个固定的车位最多可以容纳60多辆车。

　　但是这种代业主泊车的方式有很大的弊端，那就是物业和业主之间是否相互信任。记者在采访时了解到，沪上不少小区都曾经考虑过代业主泊车，可是都在诚信的问题上最终没有和业主达成一致。上海瑞虹新城的物业工作人员告诉记者，代业主泊车业务在推广时还要考虑到业主的感受，毕竟现在让业主把车钥匙交给物业，业主也要考虑到其他的安全因素。

　　据了解，这种停靠方式业主必须和物业签定相应的协议，协议中最关键的就是明确物业泊车的后果，如果在泊车时出现责任应该如何界定，同时业主也应该在协议中防止物业工作人员以泊车为名将车私自开走。

　　江苏篇

　　方案1：新建地下车库

　　普及率：★★ 评价分：60分

　　年底时，无锡太湖花园某小区业主江先生接到物业通知，以后不能在小区路边停车了，必须停到新建成的地下车库。江先生纳闷，“以前不是自主选择的嘛，地下车库要比地上停车贵一倍。”对此，物业的解释为，公司接到新的文件，小区路面宽度6米以内不允许路边停车了。

　　为了缓解业主们的不满情绪，物业公司发出通知，本来200元/月的地下停车库费用，包年将优惠至1500元。江先生算了一下：以前，地面停车为100元/月，1200元/年也差不多，就同意缴钱将车停至地下车库。然而，原是物业体谅业主的好事，却引起之前就租地下位车主业主的不满。江先生楼下的李先生因为是第一批地下车库租用者，包年费为2000元。如今一下子就亏了500元，要求物业公司退回其间的差价费。

　　其实很多小区都有想过建地下车库来缓解业主停车问题，但大部分都由于小区较老，或者小区设计的先天局限，无法实现。

　　方案2：开设夜间停车场

　　普及率：★★ 评价分：90分

　　江苏南京针对小区停车难的集中时间段——夜间停车，特在问题集中的几个区域开辟夜间停车场，供车主下班后停车。

　　据了解，南京城市道路开放一部分停车位，在一些车流量不大的城市道路上，允许车辆在夜间7点至早上7点单边停车，并由专人看管。夜间停车场基本不影响交通畅通，且可以充分利用了道路资源，缓解了停车难、乱停车、车辆频频被盗等问题。据了解，这也正是香港、澳门等地区和一些西方发达国家常用的方案。

　　这个方案虽然可行性较高，但据记者了解的情况，目前车主对此的热情度并不高。尽管有专人看管，由于车辆不停在小区内，车主依旧不太放心；另外，停在路边离家较远，部分车主还是宁可停到小区的绿化带或是消防通道上。

　　方案3：停车位只售不租改为可租可售

　　普及率：★ 评价分：50分

　　无锡市金马国际花园停车问题得到了很好的解决，其做法受到多方关注。该小区住户1446户、车库车位935个。按设计是人车分流，车辆全部停入地下车库。但地下车库启用初期“只售不租”，部分业主以露天停车对抗，不但小区环境受影响，随着入住者增多，还时常出现拥堵。甚至出现过救护车难以接近求救人家，险些耽误抢救的极端事件。

　　去年8月，该小区业主委员会成立后，与开发商积极展开对话，地下车库终于实行了“可租可售”办法，情况得到改善。

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　　无锡警察将进入小区查处乱停车

　　2月19日，无锡车主们看到一则消息：今后自家门前乱停车可罚可拘，警察将进小区管理乱停车。交巡警真要介入小区交通管理？解决“停车难”将有哪些新做法？

　　2007年无锡市整合派出所民警、社区保安、城管等力量，在小区内外以规范停车泊位、清理占道摊点、开设夜间停车点等办法加强综合治理，并采取“谁收费，谁负责”的管理方法，理顺了小区的交通秩序。

　　据无锡市综治办有关负责人介绍，以往居民住宅区的交通秩序不属公安管理范畴，是造成失序的根本原因。去年底，省公安厅出台《关于加强和规范居民小区停车管理工作的意见》。“意见”明确居民小区内部及周边支路、背街小巷的停车管理由交巡警、派出所、消防部门会同社区居委会、物业服务企业研究制定，警方除应对停车需求进行交通影响评估外，还要指导物业、社居委发布停车服务信息。小区交通标志、标线等设置，应由交巡警进行指导。派出所对乱停乱放行为应在小区内予以曝光，居民有单位的要抄告其单位。对严重违法停车的要予以治安警告和罚款，情节严重的可处5-10日拘留，个人可处1万元以下、单位可处20万元以下罚款。

　　后记

　　上海停车行业协会相关工作人员表示，在小区绿化区域下建立地下停车库；在原本的停车场地上，向上建设立体的停车库；或是在小区绿化带上方建立悬空的停车位等等。虽然办法有不少，但是由于《物权法》规定这些都需要有小区业主委员会全体通过才能实施，而在这些业主中总是有部分业主不同意，因此解决停车难的办法一直没有落实到实际中。此外，相关法规条款的缺失也是难以解决停车难问题的因素之一。

　　面对越来越尖锐的停车难问题，不管如何开辟停车点都始终无法解决。业内人士认为，资源总是有限的，不可能一味增加下去，只有管理水平提高，才有希望解决停车难问题。而各种管理方案正被尝试地运用到小区停车中，不少小区就靠物业的灵活机动使自身的小区停放了更多的车辆。(文/刘欣 李佳丽 许诚玮 摄/茅盛)