(2015年10月27日，北京) 随着我国汽车保有量的迅速增加，停车难、停车乱、治理难已经成为困扰北京、上海、广州等特大城市的难题。为此，中国最大停车产业专项基金的汇泊基金与停车管理行业的翘楚阳光海天宣布正式并合，引进全球唯-公认的停车场评级体系"绿色停车库标准认证"，中国首批环保型停车场也有望于近期面世。以下是访谈实录。

　　主持人：大家好，经过刚才的发布会，相信大家对我们停车行业有着更多的了解，非常感谢各位领导能够过来，欢迎你们。我们首先要接受群访是我们的徐先生，因为徐先生比较忙，十分钟之后离开，希望大家抓紧时间提问。

　　媒体：徐主席，是这样的，我们做了一个杂志，包括停车产业的。第一个问题，各位媒体同行有问题我先问了，如果没有的话先问了。首先问一下您对这一次的合作，您觉得这种行为是常见的吗？

　　徐道睦：不能说是常见的，但是我相信以后会越来越多，今天大家都提到了，刚才也提到，资金和咱们的管理来相结合。我觉得一开始希望更多的这样的。

　　媒体：您觉得在未来会不会成为一个行业的趋势呢？

　　徐道睦：这我不好说了，这毕竟是企业。

　　媒体：你觉得在经营型停车行业有哪些问题？

　　徐道睦：这个问题实在太多了。比如举个例子，拿北京来说，现在北京拥有量是五百多万辆，真正合法的停车位只有两百多万。还有一大堆的车子没有地方住，或者住的地方可能不合法，或者不让停车。停车的困难实在太多了，包括法律还没有健全，人们停车的历史这方面比较短。

　　媒体：最近颁布了很多的停车方面的指导意见以及规划的建设意见，您觉得这些意见要落到实处最关键的一点是什么？

　　徐道睦：我觉得是要从政府到行业、企业、老百姓，大家都能够形成共识。一定要和大家取得共识。

　　媒体：目前来看，停车行业走向健康的道路需要多久？

　　徐道睦：其实这条道路一直在走，至少有一个标准，需要多久怎么回答你。

　　媒体：还有两个问题。停车行业现在不规范的话，也涉及到市场监管的问题，您认为政府在鼓励市场方面，市场监测方面还需要哪些问题？

　　徐道睦：我提到法律法规还需要细化，我们发现停车行业不规范，我们这些年来发展速度太差了，这方面需要加强。

　　媒体：好的，谢谢你。我这边还有一个问题。听觉得在停车产业向哪个方向发展？

　　徐道睦：肯定是向更加规范、更加专业的方向发展。

　　主持人：谢谢大家，谢谢徐先生，我们时间到了，实在不好意思，徐先生比较忙。

　　徐道睦：谢谢大家。

　　主持人：我们接下来欢迎汇泊基金的曹先生和阳光海天的闫先生，请入座。大家对阳光海天和汇泊有什么问题可以提。

　　媒体：各位领导，我们在停车产业这一块做了一个调查，这次咱们进行了一个合并，做一个高标准。咱们在运营成本以及盈利这一块做过什么调研？咱们这一个模式对于社会进入行业有什么可借鉴的地方？第三个，北京有没有这方面的运营这一块，把这个意思跟我说一下。

　　闫亮：本身对市场的投资如何去思考，或者去把投资思路、理念、方法理清，第一点，作为一个公共服务是最关键的，基础设施也是生活的一种配套，我们着重一些从公共停车场、商业停车场入手，住宅停车场他们有，我们首先针对公共停车场和商业停车场。第二，我们看到停车市场有两个部分可以参考，第一个，就是存量，现在有的停车场，我们在北京，顺迈金钻这样的项目，我们和一些开发商，作为一个小业主的角色持有产权，也是商业停车场和公共停车场为了服务，当地小业主，或者周边居民便利的方式，包括顺迈金钻，我们有写字楼和商业居住，我们也作为商业停车场。按照全国每一个区域，本身收费的标准或者习惯的行为，按照这样的来收入。其实达成产业的链条，有些人希望可以把汽车服务做美容、洗车等，那个部分也是多一些宣传给到停车的客户。两边结合起来，我们会知道一个停车场意识到成本，包括带来的收益。

　　媒体：你好，我想问一下曹文伟曹总，关于政府鼓励社会资本加入，社会资本的加入会使得价格有些波动，你怎么看？未来停车的价格，随着更多资本的介入会有什么样的变化？

　　曹文伟：未来产业资本加入，对停车产业有什么影响？中国现在停车吸引资本行业不单单价格来考虑，中国停车车位来稀缺了，汽车拥有包括过百万的城市，停车缺位80%，一般也就20、30万的车位。其实未来产业资本的介入，更好去做一些增量。供体增加了，价格是一种市场化的选择，把有限的资源怎么让它使用效率提升，让市场和资源配置当中起决定作用，这样一个局面是比较好的，让有限的资源分配方式真正给到需要的人。价格会不会产生一定的影响，有的地方有影响，因为你要从投资的角度会考虑投资的回报。当然有些地方可能是增加了供给，反而解决了大家停车难的问题，未来吸引产业资本的进入先解决停车难的问题，第二考虑怎样的定价机制更合理，最好的定价方式是用市场的方式去定价。

　　闫亮：我补充一点，更有效率的停车，我对社会资本进来，什么价格都不变化，也不最关键的。怎么样提高车位的使用量，增加到停车多一点的所谓的增量，不去建一个停车位。我们二线城市有一个缺口，去建新的停车，本身的存量提高它的效率和使用度，作为社会资本进来，可以把这方面一定的改进和提高。还有违章停车，因为停车难的问题，路边都停满车，这一方面也会减少。停车场的投资，价格的也有一些改变，这给社会资本带来回报。

　　媒体：我还想提一个问题，对于提高停车的使用效率。

　　曹文伟：毫无疑问，一个是增加了停车泊位信息的透明度，原来停车场作为配套的公共设施，只有来到这个建筑物就是知道空位。未来我们在很远的地方就知道哪里有空位，停车场交易的时间，泊位的使用时间，拿到线上去给更多的人去用。不仅仅是对于停车行业，对于停车场停车使用者，选用性价比比较高的，我们这种意义非常大的。

　　媒体：汇泊和阳光海天线下的停车资源非常丰富，有没有考虑一下其它的资源，打造线上的停车的APP品牌。

　　闫亮：我们现在是战略性合作，包括全国一些基金持有的停车场，现在回到刚才更有效率提升停车的效果，发布停车位，现在车牌不需要太多的限制，通过微信支付、支付宝去做便利性程序。其实说到周转或者提高效率，如何找到停车位，找到停车位之后，找到自己的进出口规划的设计，找到自己的车，怎么离开，怎么找到适当的出口，自己离开，我们都会考虑。APP是一个环节，前面的规划设计，加上本身的标识牌，车位路线等等，线下一些工作配合线上，把一个链条联合起来，才能达到这个效果，否则单方面是无法能够实现的。

　　媒体：对于汽车后市场这一块，汽车后市场很大的一块，您看好的方向是专做停车这一块，想打通汽车战略这一块，包括洗车和保养。

　　闫亮：我们有不同战略合作伙伴去推动这一块，我相信停车场着重一个入口，带来一些停车者。现在可以说，停车者一个车有两个消费者或者三个消费者，可以带动他将来的需求，或者跟车有关的服务，可以通过停车场的购物中心。我们怎么考虑提供更便利的服务，包括很多人谈到O2O，把停车场作为三百米、五百米的配送，在这个里面得到不同的服务等等。我们围绕停车场作为一个流量的入口，我们本身有不同的停车场，不同的客户，也许自己去做，也许跟合作伙伴去做都可以。我们重资产和轻资产的结合，我们也能力可以做。我们短期集中精神，把前面的做好，我们本身的资本也是长远的，我们基金差不多十年，我们为了长远的驱动力去打造，我们做汽车服务。

　　曹文伟：其实停车场的两个属性，第一个是资产的属性，我们都比较理解，像不动产相对稀缺的，未来的战略非常大的。第二个，停车场是流量入口，毫无疑问，来到这个建筑的第一站是停车场，人从车辆里面出来。我们从停车场运营的角度，我们从商业平台的开发，我们思考，一个怎么给车辆提供时间，围绕车辆发展后汽车，大家看到后汽车服务，互联网+的概念入口的问题。毫无疑问，停车场是最好的入口，无论是车的入口，还是人在空间里面，汽车作为人的入口。我们在运营当中也会着力逐步地加强。我们停车场是一个平台，我们后汽车上门的修理、保养甚至延伸到保险，现在也有4S店跟我们谈，把4S店的汽车一些放在停车场，还有汽车充电桩也可以。我们现在做一个开放性的平台，我们也是通过不仅仅是从商业角度，更希望我们停车场给我们客户带来停车的体验。

　　媒体：刚刚咱们建停车场，咱们从存量者的话，停车场的一个建设成本要比一个单建需要多少钱，能提供一个数据吗？另外一个，咱们的资金停车场的估算多长时间收回成本。

　　闫亮：回答最后一个问题，我们也不会考虑停车场的收回成本。如果按照年数去算的话不是一个标杆，刚才我说的效率低。你前面的问题就是说，包括成本是多少，其实从每一个开发商建立这种综合体，他们自己的成本也不一样，一个规律是绝对的，你建B1、B2、B3，你的成本从五千块一平米到八千块到B2，可能到一万块钱。一个停车场按照20到40停车位，成本，我们要计算地下空间不单单停车场，也看整个楼的，要看开发商本身地下空间最善用，包括机房、库房也是他的成本，也不是单一考虑成本收回，也要考虑到公共设施。

　　媒体：我们的存量是多少？

　　闫亮：其实说到的，假如我们有很好的土地，新建的项目，假如地面的话，它的土地比地面便宜。地下空间有台风、基础设施、照明会提升上去，我们看到停车的概念，它是完全是地面的，绝对的成本会提高。发改委提出的政策，我们也看到每个市、每个政府把土地盘活出来，为了建停车库，这个方面成本更优化。现有的问题，市中心、老城区短缺的话，很难实现新的停车位的出现。

　　媒体：按照咱们现在这个模式，在这种投资是怎样的？已经建好了，咱们在这个建好的基础上，我们和它合作。

　　曹文伟：中国的停车场是政府建的一些公共区域，建一些公共设施。另外一个商业楼盘配建一些，这是政府要求配建指标，现在不断提高，这个配建率越来越高，这个车的数量大于汽车泊位的数量。这个停车场考虑地方的地方，如果在繁华的地段，建设成本非常高，建筑成本不高的，但是门槛高。

　　媒体：比如购买的产权。

　　曹文伟：购买的产权是一个资产，还有一个买方卖方期望值的问题，期望值达成了自然而然就成交了。我们也做了一些分析，这一块投入成本不是特别高。

　　媒体：反正有可实现。

　　曹文伟：我们整合存量，如果停车场是分散的，每个车位有一百万的车位，可能只能给80万的用户，甚至50万，有的人两个车位。我们去运营、去思考，怎么让它的停车场使用频次、使用时间增加，让更多人去存量。这两部分未来都是必须着眼，一个是做增量，另外一个把存量的使用效率。另外一个APP是一个好的方向，用互联网的方式去分配资源，效率提升。另外一个积极的思考运营，我们建一个停车场，会考虑这个停车场给周边三百米、五百米甚至一千米，我们周边一公里停车到这边，可能月租价格低一点，可能把使用效率提升了。

　　媒体：咱们进行购买、设置重新装修花了多少钱？

　　闫亮：我们跟开发商的协议不能透露的。

　　媒体：反正可持续的利益这一块。

　　曹文伟：反正我们有价值的。

　　主持人：今天的日子比较特殊，老总也比较忙，再问两个问题。

　　媒体：我问一个问题，在北京绿色停车场有什么样的规划，有多少个。

　　闫亮：绿色停车场的标准，参与地上的白金的标准，本身鉴定的机构，首先把国外的一些标准本土化，看看垃圾分类，每个城市有没有做到垃圾分类。有一些停车，我出口小费少一个人，智能灯光，在中国这方面有。我们进行沟通，男性方面，老的停车场给多长时间达到这个目标，有一些可能是因为中国还没有，我们也跟他们在教育，中国这方面是没有的，你们如何把你们的标准做好，可能跟本身建筑业有一定的共同语言和标准。在停车行业的话，包括有一些停车服务，包括有一些很快的充电桩配置或者有使用自行车，给自行车的库房。我们大部分在中国的，还是符合他们的标准，还是有一些跟他们进行交流，我们也是希望，不管是政策也好，本身阳光海天服务的停车场也好，首先把这个理念和实际的东西带入停车场，这个停车场资格没有认证。但是我们本身就是可以作为很好的标杆和案例，我们已经达到什么样的水平，我们也是一个示范效应。这方面全亚太区，我们在第一个国家我们去做。这是北美、欧洲的标准，把它吸引过来，我们的标准在中国跟他们不一样，这边的人口密度、停车辆方方面面，因为国外跟我们来学习，我们的挑战难度更高的，不是反过来。他们停车的产业链时间比较长一点，比较成熟。我们中国的速度也是非常快，我们打造我们自己的标准，进行一些创新。

　　媒体：你好，我是现代物业的记者，给各位带来两本杂志。我这边提问比较多，刚才提到绿色停车场！绿色停车场本身比较高的，我们在绿色停车场建设当中怎么样控制成本。另外一方面，在小区停车当中，很多人立体停车更贵，不愿意停到里面去，我们通过绿色停车改善这个概念？

　　闫亮：首先绿色停车不是成本很高的，很多人做垃圾分类，很多东西可以卖钱的，包括物业做垃圾分类。不是增加成本，反而是流程的变化，反而是收益。另外一个节流的方式，用一些LED灯、智能灯，这是环保的。第三，包括人员这方面，使用低碳生活，我们停车场按照绿色环保标准的话，尽量自动化、智能化，这一方面人员用的比较少。现在拿着停车卡、停车票，慢慢通过网络，这个流程顺畅的，包括充电桩这是一些服务，这个不影响我们收益，反而吸引更多人更好的环境来到我们的停车场，也是持续地发展的行业跟停车的作业模式。其实从国外的标准，我们完全不冲突的，我们是支持我们的收益量和行业的发展。

　　媒体：停车行业的不规范的问题，涉及到监管的问题，市场主体进入这个行业，市场应该有哪些监管措施？

　　闫亮：每个当地政府意识到这个问题，他们努力在执法，他们也会意识到有没有别的选择，给到开车的人停到哪里。没有开放的公共资源没有地方放，他们也会得到很多市民的需求和抱怨，我放在这里不行，给我们什么选择去放，这是需要双方互动的，很关键一点，政府要主导，我们希望这方面开放停车场，去做这方面的投资。同步的话，他们也是给到一个顾客或者消费者，一个开车的人士选择，开到一个车库里面去，这一点是希望的良性循环。从违章停车到足够的资源发放到大众，这是大家非常关注，一起努力要解决的问题和机会。

　　媒体：我这边也有一个问题。想问曹总和闫总，现在停车收费有政府管制的问题，两位怎么看待停车收费的管制。

　　闫亮：我们跟当地的发改委物价局跟他们沟通的，虽然新的政策也是有的市场参与多一点，作为一个消费者也好，或者物价局会关注的事情，我们也是跟他们沟通，去适合当地消费的群体来定停车费率。我相信这一点不能脱离市场，周边也有别的停车场，这方面需要政府的主导和监控非常健康的。

　　主持人：谢谢各位媒体老师。谢谢。