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作者：综合报道
一、背景
近几年来，在各方面因素的带动下，我国房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。特别自去年以来，基于货币政策的宽松和供应量高速扩张，人民币流动性过剩导致资产价格不断上涨，全国各大城市房价大幅度飙升已成事实。
二、原因
对房地产市场进行分析可以发现，造成新一轮房价上涨的原因，主要如下：
（一） 政府的救市是直接造成新一轮房价上涨的政策因素。自从2007年9月27日央行、银监会出台“927房贷新政”后，房地产市场便开始步入调整通道。但由于去年全球性的金融危机，为刺激经济增长，中央政府和各地方政府出台了一系列政策以刺激房地产销售。在政策市属性非常明显的中国房地产市场上，政府的救市行为及其所反映的政府态度，正以超强的力量，持续影响着市场各方的心态，成为了推动此轮房价上涨的最主要因素。
（二） 银行信贷过度扩张，货币供应持续快速增长，流动性泛滥是推动此轮房价上涨的资金因素。自去年以来，在政府大量投放货币、信贷大规模增长的背景下，流动性泛滥，不断推高房价上涨预期，于是消费者纷纷入市购买房地产，而其中，投资性需求占据主导地位。
（三） 通货膨胀预期高涨，是推动此轮房价上涨的催化因素。通货膨胀预期高涨加剧房价上涨预期，由于政府大量投放货币、信贷大规模增长，在前一轮通货膨胀并未消除的基础上，新一轮通货膨胀预期又开始形成，并日益高涨。高涨的通货膨胀预期，无疑会推高房地产等资产的估值，推高房价上涨预期。在通货膨胀的预期下，不但专业性投资者会入市购房套利，而且，即便是作为非专业投资者的普通消费者，因担心信贷大规模投放导致未来货币贬值，也纷纷入市购买房地产以应对通胀预期。
（四） 地价上涨，是推动此轮房价上涨的成本性因素。在一些地区，部分土地的地价再次高涨，甚至频现“地王”。土地是房地产开发必须的“原材料”，由政府独家垄断“经营”，在短期内看不出政府有主动下降地价的迹象，因此，至少从价格数据等表面来看，地价还可能持续上涨。地价上涨，推高房价上涨预期，无疑会在一定程度上影响消费者心理，影响开发商的定价策略。
（五） 开发商主动涨价，是推动此轮房价上涨的商业性因素。在政府救市的态度、大量投放货币、信贷大规模增长、通货膨胀预期高涨、地价上涨、房价上涨预期下，作为追逐赢利目标的开发商，自然会维持高房价甚至不断提高房价销售。
三、对策和措施
从欧美各国调控房地产市场的情况看，主要有如下措施：
（一） 美国：利率和税收政策双管齐下，完善住房保障体系建设
为防止房地产市场的过度投机炒作，美国政府运用利率和税收等方式调控房地产市场。比如，当政府预感到房地产市场出现过热迹象时，就会通过提高利率来为房地产市场降温。由于美国大多数购房者都是用房屋抵押贷款买房的，利率上调意味着购房者的购房成本上涨，这就有助于抑制房地产市场降温。美国的税收政策也是旨在阻止人们短期炒房。按照美国现行?中兴胺ǎ绻郝蚍课莶坏搅侥昃统鍪鄣模〉睦?(即买卖差价)就要交个人所得税，税率从15%到39%不等。美国房地产开发商虽希望房地产市场繁荣，但却不愿意看到投机者在房地产市场上过度炒作。因此往往会在售房合同中写明“业主买房后最少要等一年后才能出售”，有的甚至还加入“反投机条款＂，该条款要求购房者提供证据，证明他们买房的目的是自己居住，如果新房在一年内被转手，购房者将受到处罚。另外，在美国的住房保障体系中，联邦政府扮演了极为重要的角色，在使用联邦住房支出的资金时，联邦政府会按照各种项目以及税收减免方案，将资金和税收减免额度拨给州政府；州政府在此基础上继续投入资金，进一步分配给辖内地方政府；县和市政府在使用这些资金的同时，也会配套一些投入。根据相关资料，美国联邦政府在住房方面的支出约是州和地方政府的20倍。
（二） 比利时：房贷利率有限浮动，规范房地产市场
在欧盟成员国中，比利时政府始终坚持开放和市场化的住房政策，鼓励民众积极购买房产，并根据不同的购房群体需求，采取困难救助、低收入补贴、差别税赋、地价款返还以及适时调整国家银行房贷指导利率等措施，不断完善和优化房产销售市场，在保障不动产市场能够平稳和良性发展的前提下，让绝大多数民众“居者有其屋”。与欧盟大多数国家相比，比利时的房屋市场可谓“品种多样、经济实惠”，无论是买别墅、公寓，还是租带有卫生间、厨房的单独套房，价格都比邻国便宜许多。有专家分析，比利时住房产业信息流通顺畅、透明度高、交易活动手续规范，政府相关机构管理到位，是不动产市场保持良好环境的重要原因。
（三） 德国：税收以收入和支付能力为导向，遏制投机性行为
德国人买房需要缴纳两种税收：一种是房地产所得税，另一种是地产税。德国推行的是以“收入和支付能力为导向的税收政策”，而不是以不动产或固定资产的多少为依据。这样做的好处是一方面保障了国家的税收来源；另一方面又可以充分发挥税收的杠杆作用，调节社会分配，避免少数人在短时间内成为暴发户。以“收入和支付能力为导向的税收政策”，相对来讲比较可靠、稳妥。也就是说，收入越高，消费越多，对国家的贡献也就越大。德国实行的是累进制的税收政策，利息、分红或股票收益也不例外。当个人的收入，包括利息、分红或股票收益，达到一定的标准之后，税率也就相应提高。德国也有买房用于投资的，但这基本上都属于公司或法人的行为。国家的税收政策是让个人发不了大财，个人得到的回报仅仅是社会的平均利润。至于投资房地产，然后用于倒卖投机的，在德国这种投机的社会空间极小，偶尔成功了，得到的利润也要向国家缴纳7%的税收。作为个人，如果在两年之内有3次买卖房屋的记录，那就必须登记，上升为法人或公司行为，公司的行为就要征收营业税，否则就属非法经营。
为加强对房地产市场运行的监测调控，稳定住房价格，各级政府主管部门要采取有力措施，抑制住房价格的过快上涨。在借鉴欧美国家规范房地产市场的经验并基于我国国情的基础上，建议采取如下具体措施：
（一） 开征物业税，遏制炒房行为
物业税，常被称之“不动产税”或“地产税”，是抑制房地产价格增长过快的一种有力的税收杠杆工具。它主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值波动而定。实施物业税可以提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而减少投机需求，通过市场供求关系达到降低房价的目的。在物业税制度下，炒房成本极高，风险极大。房地产商或许会通过提高房价来转嫁税负，但是从长远来看，持有房产的成本加大，必然会抑制投机性的炒房行为，减少了需求，势必降低房价，让房价回归正常价值。国家开征物业税应选择标准高、面积大的豪华住房、拥有多处房的个人或企业、企业经营性的房产作为征税对象，并且出于对居民居住权和维护社会公平的考虑，国家不应对购房者的第一套房征收物业税。
（二） 做好保障性住房建设和廉租房租金管理
一方面，在保障性住房建设成本中，应该以中央政府为主，地方政府为辅来承担住房保障的财政成本，改革中央和地方政府相关事权和财权关系以及相关社会制度，统筹中央和地方政府住房保障建设成本支出。另一方面，廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，与同期公有住房租金水平相衔接。
（三） 严格经济适用房价格管理
各级政府价格主管部门要对经济适用房实行政府指导价管理，限价销售，确定价格以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。经济适用房超过政府规定享受面积标准部分的，按当年度同一区域内的普通商品住房价格出售，开发建设单位应按规定缴纳因政府优惠政策的差价款，差价款实行专户储存，专款专用，主要用于经济适用房项目的小区基础设施和配套建设，用于经济适用房建设的专项补充资金。
（四） 规范商品住房价格的销售行为
商品房销售实行一房一价、售房明码标价的制度，房地产开发经营企业在取得商品房预售许可证后，应当在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准等内容，禁止虚假标价。商品房销售实行成交价格申报制度，房地产开发经营企业在商品房销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售合同价格报同级价格主管部门备案。
（五） 进一步完善土地价格管理机制
要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。各级政府价格主管部门要会同有关部门综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。
（六） 加强对房地产价格的监测调控
各地要及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响，各地如发现房地产市场价格出现异常波动现象，必须及时报告上级价格主管部门。
（七） 建立科学完善的房地产金融体系，加强房地产市场的抗风险能力
建立房地产市场与证券市场之间的防火墙，既要保持资本市场的稳定性，又要保持房地产行业的财务稳健性。从根本上改变房地产业和银行业过于紧密的捆绑关系和房地产企业对于银行贷款的依赖性过强而造成大多数房地产企业习惯“短平快”的发展模式，化解房地产融资风险，打开各类直接融资的发展空间，改善融资环境，构建多元化的融资市场。
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