庞大汽贸张家口“圈地”调查：涉嫌多项违规用地

　　“成也庞大，败也庞大。”如今，宣化县沙岭子镇一些当地人这样评价庞大集团张家口分公司在当地的发展。至于期间缘由，沙岭子镇屈家庄一位饭馆的老板古向月及当地村民向《每日经济新闻》记者提供的材料，均直指庞大西北总部基地二期工程项目（以下简称庞大二期）。

　　虽然张家口分公司自2007年即正式进入，但至今其仍盖着一层面纱，外界的了解似乎停留在“县政府引进的项目”上。

　　连日来，记者在沙岭子镇调查发现，近两年，庞大集团调整了自身的发展战略，土地扩张成为一个主要发力点。目前庞大集团在全国多个省市拥有土地共计两万亩 （约1334万平方米）。而在征地过程中，庞大集团甚至还出现了违法占地的情况，遭到国土资源部的通报和处罚。

　　除此之外，庞大集团还面临着资金链绷紧、新店建设缓慢等一系列问题。公告显示，预计公司2012年亏损达6亿~7.5亿元。

　　庞大以税收换地方支持？/

　　1月23日下午2点，一桌姗姗来迟的客人，却为长城粗粮馆带来了少有的流水。在之前的10多年，这家小饭馆曾小有名气。饭馆位于宣化县沙岭子镇屈家庄，距宣化、张家口都是15公里，“别看现在这样，以前不乏有北京的客人会从高速拐道慕名前来。”

　　如今，这里的生意只能用惨淡来形容。在饭馆老板古向月以及多位沙岭子镇村民看来，其中的缘由，还要从2010年政府的一次征地说起。

　　根据宣化县相关征地规划，沙岭子商贸物流城（庞大二期）征用土地为沙岭子镇屈家庄的集体土地。宣化县沙岭子镇人民政府向古向月下发的征地拆迁裁定申请书中称，2010年7月20日，对处于征收土地范围内的房屋进行拆迁。

　　古向月称：“土地是 （屈家庄）村委会直接找农民谈的，征地是以庞大二期工程的名义。”而她的说法，记者从屈家庄一位村民代表处得到证实。“开会是在4月份（2010年），确实也宣布有个项目要在咱们这建，但征地的手续和公告，我们村民代表都没见过。”该村民代表称。

　　对于上述庞大二期的征地手续，记者曾到宣化县国土局求证，但办公室主任范金海表示，“去宣传部吧，庞大是县政府引进的项目。”而在宣化县相关部门，与庞大有关的词汇，大家并不愿过多提及，宣化县委宣传部人士则以领导不在为由，拒绝了记者的采访。

　　宣化县发改局项目办人士表示，“沙岭子与张家口特别近，正好是中间的一个枢纽地带，产生的作用也不一样，包括张家口的人来买车，北京人来买车，然后山西、内蒙古那边的人来买车，带动整个经济的发展。”

　　在宣化县申报2012年省级重点项目时，庞大西北总部基地项目正常年销售收入402500万元，增值税18209.32万元，税金及附加1820.93万元，年利润总额为20729.79万元，缴纳所得税额为5182.45万元。

　　据河北媒体报道，建成后年可销售品牌汽车3万辆，实现产值35亿元，上缴税金1亿元，吸纳2000人就业，将成为中国西北最大的汽贸综合服务基地，成为该集团拓展西部、北部以及外蒙业务的重要平台。

　　“对汽车贸易行业而言，土地作为其网点开拓、跑马圈地的重要基础，起到了支撑业绩的重要作用。”中投顾问高级研究员李宇恒表示。

　　据有关报道，庞大集团在全国多个省市拥有土地共计两万亩（约1334万平方米）。事实上，土地是与厂商谈判的筹码。据相关人士介绍，在与汽车厂商谈经销权时，后者往往是看经销商的网点，而网点的扩张依靠的是多拿地。

　　违规用地被罚147万/

　　“庞大集团不少土地的租赁期过长，以租代征的现象明显，违规用地也有迹可循。”对于庞大违规用地是否明显的提问，李宇恒如是称。

　　“庞大汽贸占地从来没征求过意见，就是提我们这有个项目，怎么回事，一念就完事了。”一位屈家庄村民代表称。

　　在庞大二期项目西北区域，记者看到，果木、玉米秸秆的残骸还显露在外。一位屈家庄苏姓村民称，该地块曾是屈家庄最好的水浇耕地，玉米产量在2000斤/亩上下。

　　为了证明这一事实，屈家庄一位村民拿出了其至今保存的该区域地块的一份宣化县土地承包合同。合同显示，该地块地承包期限为1998年11月30日至2028年11月30日，其中不乏耕地、农作物、化肥等字眼。

　　屈家庄村民曾到张家口国土部门查阅相关文件，在他们看来，“这块地为什么能征，他是以闲置土地置换，说是村民居民平改楼改造，改造完了，腾下的地，跟这边的地置换。”

　　1月25日，记者曾到屈家庄探访，这个聚集了6400多人、1200余户的村庄，并没有任何将要拆迁的迹象。“这块耕地是以居民平改楼拆迁以后，腾下的土地去置换目前已经被征的土地。”一位了解情况的屈家庄村民称。对此，记者曾到宣化县政府秘书科求证，但相关工作人员以领导不在为由，婉拒了记者的采访。

　　上述情况在庞大集团的用地中，似乎并不是个案。

　　据《财经国家周刊》的报道，在距庞大二期不足一公里处庞大汽贸张家口分公司（庞大一期），直接绕开了土地招拍挂程序，这也被媒体认为是庞大集团大量存在的瑕疵物业问题的一个缩影。而在国土资源部2012年11月26日公开通报的5起“土地违法”案例处理结果中，“河北省唐山市庞大汽贸集团有限公司违法占地案”也在其中。

　　上述通报显示，2011年5月，唐山市庞大汽贸集团有限公司在古冶区西外环路东侧、205国道北侧违法占用耕地220.9亩，兴建唐山市古冶汽车文化广场。对此，庞庆华曾对外解释称，该公司此番不是占用耕地。而国土资源部的说法则是，2011年5月，唐山市国土资源局古冶分局责令其退还耕地、没收违法建筑物，并处罚款147.26万元。

　　在张家口庞大二期项目中，古向月表示：“我们看到河北省的相关批文中所提及土地是309亩，面积是一样的，但现在仅庞大一家，就超出了。”她的依据是矗立在庞大二期项目内的公告牌，记者在庞大二期的这一公告牌处看到，位于沙岭子镇的该项目占地495亩。

　　事实上，屈家庄村民提供的征地补偿协议的签订日期为2010年9月上旬，9月下旬，庞大二期即开工建设，而此时，该地块招拍挂尚未进行。据河北新闻网消息，2010年9月28日，庞大集团在宣化县举行西北总部基地项目一期工程投产运营、二期工程开工奠基仪式。

　　“庞大二期采取的是先开工后补办手续的形式，明显违规。”沙岭子镇一位王姓人士直言。

　　一位曾参与屈家庄土地丈量的人士表示，目前村里剩下耕地4700亩左右，如除去庞大二期所占的近500亩土地，屈家庄耕地仅剩4000亩左右。

　　“萝卜拍卖”拿地？/

　　直到庞大二期开工奠基仪式举行完5个月后，宣化县国土资源局才决定以挂牌方式出让3（幅）地块的国有土地使用权。记者查阅刊登于国土部网站的 “宣国土告字 [2011]2号”文件了解到，3（幅）地块 （20.6186公顷，折合309.29亩）的国有土地使用权于2011年3月份以挂牌方式出让。

　　对于上述3幅地块的土地用途，公告中明确，两块为商服用地（共计18.6561公顷，合278.85亩），一块为住宅用地（1.9625公顷，合29.44亩）。公开资料显示，3幅地块出让的起始价合计10477.23万元。不考虑土地用途，如按309.29亩数计算，平均每亩价值33.88万元。

　　在记者获得的一份沙岭子商贸物流城（庞大二期）征用土地补偿协议书中，承包人获得的土地补偿费用为44880元/亩。

　　宣化县建设局相关文件显示，庞大一期用地总面积达216.31亩。当地村民表示，如果走招拍挂程序，这块地至少30万~40万/亩，对应的价格在7500万元左右。对于该块庞大二期已先期开工土地的挂牌出让，上述沙岭子镇王姓人士用“萝卜拍卖”形容：从始至终，上述地块的真正竞价者只有庞大汽贸一家。

　　对此，记者亦曾多次拨打宣化县国土局土地利用科的电话，但始终无人接听。张家口政府部门相关人士曾表示，张家口属于经济欠发达地区，宣化县尤其如此，本地区招商引资不容易，所以政府给有些项目开绿灯。

　　值得注意的是，由于此前坚持拿地建店的方式扩张，庞大集团一直维持着体量不小的土地储备。

　　有报道称，庞大集团的土地储备面积达两万亩 （约1334万平方米），价值50亿元。对此，庞庆华回应称，“应该差不多是这个（数）吧。因为每天都在发生，土地数字是不少，因为我们店多。”

　　去年，庞大集团相关人士向媒体透露，在庞大集团拥有的土地中，工业土地占比不到10%。若土地面积以1334万平方米，土地总价值以50亿元计算，均价仅为374.8元/平方米。

　　庞庆华介绍，2011年上市之前，庞大的自购土地占80%，“其他公司租地多，我们买地多。”他解释，之所以自购地多，主要是租地建店涉及落户难以及核销利润的问题。

　　有不愿具名的分析人士表示，汽车销售网点的前期投入中，土地成本高、占用资金量大，由此，违法违规使用土地就成了一些汽车销售企业难以抵挡的诱惑。

　　“汽车贸易企业通过自购土地进行快速扩张，可以享受土地升值带来的盈利提升。”李宇恒称。

　　新店建设脚步放缓

　　记者在庞大二期探访发现，包括三菱、宝骏、福特等几个汽车品牌4S店的标识，已经在庞大二期内高高竖立，而该项目靠近张宣公路的一侧，则围起了蓝色彩钢。“主要是怕别人看出来。”古向月说。

　　“现在的情况是，有一部分庞大已经利用起来，有一部分在闲置着。”对于庞大二期占地的使用情况，一位屈家庄村民代表称。

　　按照规划，庞大二期占地495亩的该项目，将包含汽车4S店、配套公建、酒店、办公楼、博展中心、停车位等设施。对于工程进度，宣化县发改局项目办人士则有说法，“二期现在是建了几个4S店，由于这边较冷，一过了11月份就动不了工了。”

　　而按照该项目的建设周期，目前距竣工时间只剩21个月时间。对此，上述宣化县发改局人士称：“肯定要建完，要建不完，企业把投资都押到这了，企业就要亏了。”

　　记者在该项目现场看到，这片原本规划要建35个汽车4S店的区域，已经建成的4S店不足10个。上述屈家庄村民代表认为，庞大二期的建设缓慢，原因可能是后面没有汽车厂家进入，或者庞大本身资金出现了问题。

　　前述汽车行业研究人士则表示，从目前庞大发布的公开信息来看，集团面临的最棘手问题就是资金链趋紧。庞大集团1月25日公告称，受公司日系品牌汽车销售等因素拖累，预计公司2012年亏损达6亿~7.5亿元。

　　2012年庞大集团三季报显示，截至9月底，该公司的资产负债率为84%。同时，负债规模的上升导致财务费用快速增加，去年前三季度，公司财务费用为10.73亿，同比增长129.70%。

　　庞大的资金紧绷，也与前几年火热的汽车市场有着很大关系。“前几年可以，这两年经济形势不是也一般嘛，他那个（销售）也一般。”宣化县发改局人士称。

　　“老店还是赚钱的，新店是赔钱的。我们现在要放慢脚步，等新店变成老店，再往前走。”庞庆华向媒体称。

　　延伸阅读

　　庞大5年购地29块快速扩张致资金链承压

　　每经记者 彭斐 赵春燕发自北京、张家口

　　“庞大开设的新店主要是用其自有土地并自建厂房，而这些成本投入使得庞大极大消耗了上市时筹得的现金储备。”多位汽车销售的业内人士向 《每日经济新闻》记者表示。

　　而为了筹集更多的资金，庞大2012年共向银行贷款210亿元，并通过发行债券融得22亿元。数据显示，2012年第三季度庞大新店的管理人员薪酬及场地租赁费也同比上涨32%，达到14亿元。

　　然而，公开资料显示，近年来庞大对于土地的追求并未停滞，即使是在其发布2012年亏损预期的近期。记者查询“K8土地网”发现，从2007年底到2012年10月份，庞大集团及其附属公司竞买土地有29块，这些土地出让金额总计21.4亿元，占到庞大集团2012年三季报公布的50亿元土地使用权价值的近一半。

　　而进入2013年，截至1月24日，庞大集团从沈阳、天津通过拍卖、挂牌方式获得4宗土地，其中商业用地三块共计48821.52平方米，工业用地一块201163.40平方米，4宗土地成交价格总计19229.94万元。记者发现，上述地块虽然能从土地交易网站查到，但作为上市公司，庞大集团并未于交易所网站进行公示。

　　“从金额讲，交易金额大于多少，我们会去做相关公告，反之，我们就不去做相关的公告。”庞大集团董秘车少华向记者介绍了相关标准，“（占公司）净资产的5%。”

　　“汽车贸易企业在扩张过程中，获得更低的土地价格、更优质的地理位置，将对其业绩的提升起到极其重要的促进作用。”李宇恒称。

　　此外，庞大集团近年来网点扩张速度飞快，而如何降低成本，成为企业不得不考虑的问题。

　　庞大集团北京某4S店人士表示，“购地的话，成本很高，10年也回不了本；但是现在买不了土地，京沪区域都是租地。建店成本基本要三年才能收回，一个豪华品牌的建店成本大概是1亿~3亿元。”

　　而在李宇恒看来，我国汽车行业已进入景气低迷的时期，市场需求相对萎靡，行业产能过剩现象严重，企业正处于去产能化的泥潭中。“庞大集团近年来快速的扩张给公司的资金链造成巨大的压力，新店盈利仍未形成，仅靠旧店支撑业绩难以为继，着力提升新店盈利能力是当务之急。”

　　作为集团董事长，庞庆华向媒体称，他也意识到，前面冲得太猛，土地拿得太多，现在要放慢（开新店）脚步。